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2015年12月07日
<No 171>
■消えた町！「神田多町１丁目」
弊社は神田多町２丁目にある。
前出「東京大学大学院工学研究科」
都市デザイン研究室の方々より地図を入手した。
1951年（昭和26年）当時、北から多町一丁目、
多町二丁目と続いている。
地図の真ん中に多町一丁目、二丁目と書いてある通りが
現在は「多町大通り」で南北に延び、東西は「一八通り」、
境が「多町2丁目」という交差点でよく目印とされている。
神田青物市場が栄えていたのはこの「多町大通り」だったと
思っていたのだが、実は一本西側の小道、弊社の前の道だった
ことがわかった。
「市」はかなり盛況でそれを取り締まる「青物役所」が
あたことは前回書いた通りである。
この道は、南は「神田警察通り」をわたって神田駅まで
まっすぐに延び、北はというと「松尾神社」の正面で
行きどまりとなっている。
神社の正面から真っ直ぐに延びている道となると
『これは大昔はもしかしたら松尾神社の参道だったのでは？』
との仮説を立てたのだが、この話は機会があれば
そちらに譲りたい。
さて、1951年当時、青果市場が移転した後の
多町「一丁目」「二丁目」は色々な業種が
あったようだ。
地図によると
【染物、印刷、製本関連、飲食、土木建築】
会社がずいぶんとひしめき合っている。
今も残る会社は多いのだが
肝心の「多町一丁目」はどこに行ったのだろうか？
実は1966年（昭和41年）住居表示変更に伴い
「一丁目」と「二丁目」は合併してすべて
「多町二丁目」となり、「多町一丁目」は
内神田３丁目の一部となったようである。
その段階で「多町一丁目」は消滅。
歴史をたどると1911年（明治44年）に
「神田」の冠称がない時代もあったが
住民などの意向もあり現状である。
さて個人的に気になるのは、この変遷で
「松尾神社」「一八稲荷」のルーツだが
これも興味をあたためておきたい。
2015年12月01日
<No 172>
■頭が高いっ！
弊社の所在地は神田多町２丁目。
詳しくは多町２丁目３番地である。
通常２−３−○○とつくのだが２丁目３番地で
後には何もつかない。
そのことに少し疑問を持っていたのだが
たまたま別の件で、そのあたりのことを詳しく
知ることになろうとは想像もしなかった。
多町２丁目は神田駅も淡路町駅も近く非常に
交通の便の良い場所である。
秋葉原駅や地下鉄室町駅でさえも散歩感覚で
歩いて行ける距離である。
その淡路町駅そばの靖国通りと神田駅からの通りの
交差点少し手前に「神田青果市場発祥之地」という碑がたっている。
それが最初の写真。
弊社から徒歩3〜4分の距離なのだが
弊社と深いつながりがあったとは夢にも
思わなかった…
話は１０月にさかのぼる。
東京大学大学院で都市工学を研究している
「都市デザイン研究室」在籍の大学院生が
訪ねてきたのがきっかけであった。
聞けば、このあたりの町づくりとその歴史を探っているという。
江戸時代、特に家康公の政策の一つとして
神田をはじめ日本橋、京橋あたりの「町づくり」があった。
それらを江戸古町（えどこちょう）といって神田界隈には
約２２の古町（こちょう）があったらしい。
古町の一つだった多町は、当時田に囲まれていたため
「田町」だったとのこと。
そして青果市場の元となる「市」が田町一丁目にできたのも
「青物市場」としてだったようである。
約５０年後の江戸の大火（明暦の大火）で災難を経験したが
その後さらに青物市場は、幕府御用達（ごようたし）へと
なる程大きく発展する。
町が大きな災難を経験すると、復興に力を入れて
発展するのは昔も今も変わらない。
人々の心と力が大きい。
関東大震災で消滅するほどの大きな災厄を
経験するのだが、昭和３年、青物市場が秋葉原へと
移転するまで、この青物市場は約３００年弱
この田町１丁目で栄えていたようだ。
（さらに現在は大田区へ移転）
その田町１丁目は現在多町２丁目とのこと。
実は東大院生たちが教えてくれたことの中に
非常に興味深いものがもう一つあった。
それは…「青物市場」が栄えているということは
「市」を取り締まる「役所」があったらしく
その場所は、弊社の建物あたり、いや江戸時代当時の地図を
見せてもらうと弊社のすぐ裏手に位置している。
地図には「青物役所」と記載されている。
一番偉い『お役人』がいた場所である！
むむむ、何と何とその場所は…
弊社の社長宅がある場所…
当時は「頭が高いっ！」などと言っていたのだろうか。
現在はともかく、由緒ある場所だったことには違いない。
2015年11月25日
<No 173>
■【収益物件について】≪２≫
【収益物件】を一つでも持っていると
資産が増えるばかりか、個人の収支が格段に良くなる。
そのため最近ではサラリーマンでも【収益物件】を
探す人が多いようだ。
そのような人たちがまず目を付けるのは
『利回り』であり、そのことだけに着目すると
あまり良い物件でなくても購入してしまうケースが
あるので注意。
ここまでは前回のお話。
さて今回は実例があるのでご紹介しながら
収益物件を検討してみたい。
※現在も販売中なので略称での掲載をご了承下さい。
「物件１」西武池袋線Ｓ駅（練馬区） 徒歩約１２分 約6000万円
約３０坪 木造２階建、1Ｋ８室（風呂トイレ洗面１室）
築年月１９９０年 建ぺい率50％ 容積率100％
接道 公道４ｍ
固定資産税 約8万円強/年
『現在満室稼働中』月額賃料約４４万円 年約５２８万円
『利回り9.0％』
「物件２」西武新宿線Ｍ駅（練馬区） 徒歩約８分 約6000万円
約３５坪 木造２階建、1Ｋ２室（風呂トイレ別）
事務所１室、車庫、築年月 平成２２年
建ぺい率80％ 60％ 容積率300％ 200％
接道 公道４ｍ
固定資産税 約9万円弱/年
『現在満室稼働中』月額賃料約２９万円 年約３４０万円
『利回り5.84％』
ざっと並べたので分かりにくい方もいるので
順次ご説明しましょう。
どちらの物件も、借地ではなく「所有権」である。
「借地権」についてはまた後ほど触れたい。
「所有権」とは購入したら、簡単に言えば
『自分のものになる』ことである。
だから購入後はいつでも好きなタイミングで売却が
できる。
さて今回の２例について、購入金額はどちらも
約6000万円弱で『満室稼働中』である。
これは現状の実績であって「想定利回り」とは意味が
全然違うことは前回簡単に述べた。
「想定利回り」や「予想利回り」などは
満室になるまで時間がかかるので「正しい利回り」とは
言えない。
現在満室というのは購入後「すぐに家賃が入ってくる」
という意味である。
どちらもすぐに収入になってローンによる購入の場合は
すぐにでも返済原資にあてられる。
だから現況「満室稼働中」物件は魅力的でもある。
まず「利回り」と「収入額」だけで考えると「物件１」を選んで
しまいがちである。
収入だけ考えても年間１８８万円も多い。
１０年間保有すると１８８０万円もの差額は大きい。
誰がどう見ても「物件1」のほうが優れているように見える。
金融関係に勤める方からすれば「利ざやをとる」感覚が
優れているので「物件１」に飛びつきやすいだろう。
現状で1％台の融資が受けられれば全額を借り入れで
購入しても利益が出る計算である。
（もちろん本人にそれだけ信用があるという条件が必要だが）
さて、内容を精査しつつ違う角度から考えてみたい。
まず坪数を比較すると約３０坪と約３５坪。
現状の土地代金が更地価格でいくらになるだろうか。
将来、建物が古くなって更地にした時の価格は
どちらが優れているだろうか。
路線価をもとに建ぺい率、容積率などが
影響するのと、坪数が多い方が売値が高い。
そして次に木造物件の耐用年数である。
１０年後もこの部屋の状況（劣化状況）、金額で
貸すことができているかどうか。
借りている人が退去した後の修繕費をいつも
見込んでおかなければいけない。
３番目に部屋の間取りなどである。
風呂とトイレ、洗面台が一緒だと業者間では「３点ユニット」と
いって、賃貸などでは、やや決まりにくい物件と
言われている。
つまり「今は満室だが空室のことも想定」した時に
新しい建物の方が有利といえる。
さて軍配は「物件２」かというと断定するつもりはない。
なぜかというと、不動産の場合は色々な事情があって
売却したり購入したりするケースが多いので
「その人の実情を考えて一番最適な物件はどちら」
との考え方を重視したい。
「どちらでもよいですよ」という人には「物件２」を
すすめるのか、という問いにはさらに考えたい。
年間収入が約340万円でよいですか。
10年間保有して購入代金の半分が返済できるのだが
逆の見方をすれば、10年で半分しか返済できない…
ここもポイントにしたい。
理想を言えば５年くらいで８割がた返済ができ
その後売却して利益が出るような物件がいいのだが…
『そんな物件があったら業者が真っ先に買う！』
それが実情のようである！
最近出回っている物件では「表面利回り」の高さに
引き付けられるのだが、よく見ると「価格が高すぎる物件」も多い。
これが「相場」ならば景気はいいのだろう。
このように考えてみると【収益物件】は
それぞれ特質があるのでいろいろな角度で検討することを
おすすめしたい。
個人の収支をよくする！
だから、不動産を取り扱って個人に
貢献できる業者でありたい！
2015年11月19日
<No 174>
■祐天寺にて。
日が落ちる時間も早くなり、寒くなってきました。
冬を感じますね。
先日、退去される方のお部屋の立ち会いのため、
祐天寺へ行ってきました。
早く到着したので、住宅の周りの環境を見てみよう！！！
ということで、周辺を散歩してみました♪
庭があるお家には鳥がたくさんいたのか、よく鳴いていました。
ある一定時間になるとピタっと静かになり、何があったのか！？
と思ってしました。（おしゃべりをしていたのでしょうか？）
そのお宅を過ぎると、可愛い猫さんが２匹、仲良く座ってました！
シャッターチャンスがうまくいかなかったので１匹しか正面でなくて残念。
仲良くくつろいでいました。
閑静な住宅街だなぁと改めて感じました。
静かで過ごしやすい環境だと思います♪
気になった方は是非、内見のご連絡を！！
ユースフル祐天寺No.2 208号室
東京都目黒区上目黒4-30-2
※現在原状回復作業中です。
次回、他の物件の周りをお散歩してみようと思いますので、
また改めて更新します(^O^)／
2015年11月06日
<No 175>
■【収益物件】について《１》
【収益物件】とは、そもそもアパートやマンションなどの
ように毎月賃料収入がある不動産を指す。
通常、賃料が「支払い」をかなり上回っていると
「良い物件」などと評価される。
ここでいう「支払い」とは、固定資産税、
修繕費用その他である。
アパート、マンションなどの他の収益物件には
借地権付土地を保有していて「賃料が地代を上回る」ならば
良い不動産といえよう。
これも毎月利益を生んでくれる。
アパート、マンションに話を戻すと
たとえばＡという業者が「売りアパート１棟」と
宣伝していたら必ず「利回り○○％」と書いてあるはずである。
一般に「収益物件を持ちたい」と考えている人のほとんどは
この「利回り」が高いものから順番に探しているようなのだが
ちょっと注意が必要。
まず「利回り」の本当の意味はご存知ですか？
「それぐらい知っているさっ！」といわれるように
計算の仕方はいたって単純
【利回り（％）：家賃収入年間分/物件購入代金×100】
ただし「想定利回り」と「利回り実績」では大きく意味が違う。
「想定利回り」とは読んで字のごとく
「満室になったら年間いくらの収入です」というもので
満室が保証されているものではない。
さらに現在満室というわけでもない。
あくまで「想定」なので「空いている部屋がいくつかある」
ことも今後は想定しなければいけない物件である。
あと「空室率○○％」などと記載してあるものはまだ
良心的でほとんどの物件案内の図面には記載されていない。
これに対して「利回り実績」とは現在居住中の住人がいて
家賃を払っているので年間収入が○○円入ります、という
物件である。
その年間合計金額を同じように物件購入代金で割ってみれば
単純な利回り実績がでる。
「想定」に対して「実績」である。
さてここで「利回りが高い方がよいのか」という
話に戻るのだが支払いの項目がいくつか
あることに着目して欲しい。
まず年間の家賃収入がいくらか。
人間は誰でも収入の計算は早い。
「家賃+共益費」×12
次に支払いの部として
修繕積立金（退去後に部屋を修繕したりクリーニングする費用）
固定資産税（所有している土地・建物にかかる税金。
額はほぼ固定なので計算しやすい）
仮に練馬区で30坪の「一棟売りアパート」の売値が5,400万円、
坪当たり180万円で、現在満室中。家賃の総額が年間421.1万円と
すると単純に7.8％で回っている物件である。
「8％近いからいいか」などと考えてはいけない。
ここから修繕費、固定資産税などを差し引いて
残った金額をもう一度5,400万円で割ってみることが大事。
支払いについては記載されていない！
これに空室などあろうものなら
利回りはどんどん下がる！
ただ実際に7.8％という物件は良い方に近いので
支払いを引いても手元に残るのはいい率だろう。
最近は「想定利回り4.5％」などが出回るようになったので
「実際にはどれくらいで稼働するだろうか」という
目を持ちながら、資金計画などを合わせて
考えることが大事である。
このような物件に遭遇したときに
購入するかどうかの決め手はどこに
あるのか。
プロが見極める大大きなポイントが
あるのだが、順次お伝えしたい。