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2015年11月06日
<No 176>
■【収益物件】について《１》
【収益物件】とは、そもそもアパートやマンションなどの
ように毎月賃料収入がある不動産を指す。
通常、賃料が「支払い」をかなり上回っていると
「良い物件」などと評価される。
ここでいう「支払い」とは、固定資産税、
修繕費用その他である。
アパート、マンションなどの他の収益物件には
借地権付土地を保有していて「賃料が地代を上回る」ならば
良い不動産といえよう。
これも毎月利益を生んでくれる。
アパート、マンションに話を戻すと
たとえばＡという業者が「売りアパート１棟」と
宣伝していたら必ず「利回り○○％」と書いてあるはずである。
一般に「収益物件を持ちたい」と考えている人のほとんどは
この「利回り」が高いものから順番に探しているようなのだが
ちょっと注意が必要。
まず「利回り」の本当の意味はご存知ですか？
「それぐらい知っているさっ！」といわれるように
計算の仕方はいたって単純
【利回り（％）：家賃収入年間分/物件購入代金×100】
ただし「想定利回り」と「利回り実績」では大きく意味が違う。
「想定利回り」とは読んで字のごとく
「満室になったら年間いくらの収入です」というもので
満室が保証されているものではない。
さらに現在満室というわけでもない。
あくまで「想定」なので「空いている部屋がいくつかある」
ことも今後は想定しなければいけない物件である。
あと「空室率○○％」などと記載してあるものはまだ
良心的でほとんどの物件案内の図面には記載されていない。
これに対して「利回り実績」とは現在居住中の住人がいて
家賃を払っているので年間収入が○○円入ります、という
物件である。
その年間合計金額を同じように物件購入代金で割ってみれば
単純な利回り実績がでる。
「想定」に対して「実績」である。
さてここで「利回りが高い方がよいのか」という
話に戻るのだが支払いの項目がいくつか
あることに着目して欲しい。
まず年間の家賃収入がいくらか。
人間は誰でも収入の計算は早い。
「家賃+共益費」×12
次に支払いの部として
修繕積立金（退去後に部屋を修繕したりクリーニングする費用）
固定資産税（所有している土地・建物にかかる税金。
額はほぼ固定なので計算しやすい）
仮に練馬区で30坪の「一棟売りアパート」の売値が5,400万円、
坪当たり180万円で、現在満室中。家賃の総額が年間421.1万円と
すると単純に7.8％で回っている物件である。
「8％近いからいいか」などと考えてはいけない。
ここから修繕費、固定資産税などを差し引いて
残った金額をもう一度5,400万円で割ってみることが大事。
支払いについては記載されていない！
これに空室などあろうものなら
利回りはどんどん下がる！
ただ実際に7.8％という物件は良い方に近いので
支払いを引いても手元に残るのはいい率だろう。
最近は「想定利回り4.5％」などが出回るようになったので
「実際にはどれくらいで稼働するだろうか」という
目を持ちながら、資金計画などを合わせて
考えることが大事である。
このような物件に遭遇したときに
購入するかどうかの決め手はどこに
あるのか。
プロが見極める大大きなポイントが
あるのだが、順次お伝えしたい。
2015年10月30日
<No 177>
■明日はハロウィン！
街中でもよくかぼちゃを見かけます。
明日はハロウィン本番ですね。
明日、明後日の休日には仮装をしている方々を街中で見かけることでしょう！
なにやら原宿や表参道でゾンビのフラッシュモブがあるとか……
出くわしたら怖いですが、遠目から見るのには面白かもしれません。
仮装…から連想して、お部屋も可愛くハロウィン仕様に模様替えしてみてませんか？
いつもと違う部屋で1日を過ごしてみると、またお部屋への愛着がわくと思います♪
賃貸物件だと、壁に傷が…と心配される方が多いと思います。
今手頃に100円均一ショップなどで飾れるものや窓ガラスや壁紙に貼って剥がせる
ウォールステッカーなどもありますので、プチハロィン模様替えしてみては
いかがでしょうか♪
我が家はディズニーで買ったかぼちゃのランプを飾ってハロウィン気分です♪
※写真は先月ディズニーで撮影したものです。
かぼちゃの写真…を探した結果、こちらの写真になりました笑
2015年10月23日
<No 178>
■肉の厚さ＜価格＜柔らかさ？
今回はとびきりの特選物件情報！
と考えていたにもかかわらず【箸で切れるとんかつ】を
体感してきたので、再び柔らかいお肉のお話！
この写真は決して昼前に見ないでください！
多町２丁目『とんかつ三』のリブロースに挑戦！
この店のメニューには『とんかつ定食（イ）（ロ）（ハ）』としか
書いていないので、初めて来た客は「一番安いやつ（イ）」などの
ように「とりあえず」簡単に決めている人が多いようだ。
だが、食べた後で「何だかおいしい」と口をそろえて言う。
それもそのはず、実は定食（イ）で使用している肉の部位は
サーロインとのこと。
そのことを知らないまま「何だかおいしい」という人が多い
のはもったいないなあ、もっと宣伝すればいいのに、
というのが前回のお話。
今回はジューシーかつ柔らかい（ハ）のリブロースに挑戦！
肉は群馬県産に続き岩手県産、コメは千葉県産のコシヒカリを使用。
岩手県も群馬県産同様柔らかさ、おいしさに差がないのか？
その前にもう一つの疑問を解決！
とんかつ定食（ハ）がリブロースで
（イ）がサーロインなら（ロ）はどこの部位？
大将が真面目に答えてくれた。
『（ロ）はその間です』
聞かなくてもよかった…
さて、肉全体のボリュームは変わらない。
まあ、ランチの価格が同じだからね〜
岩手県産も箸で切れるのか？
味も変わらなく美味しいのか？
箸で切ってみたのが冒頭の写真である！
柔らかい！
美味しい！
連発してしまった。
幸せ感絶頂！
これは紛れもなくとんかつ定食の上である！
当たり前か…
2015年10月22日
<No 179>
■邦画作品を見て♪
お久しぶりです。
２人で現在ブログを書いているのですが、交互に書かなければ！
と思いつつ、私がサボり気味……
いつも何を書こうか…と悶々としてしまうのですが。。。
今回は「映画」について少しだけ。
最近、ちょこちょことレディースディやファーストディなどの
割引を利用して映画を見に行くのですが、基本１人が多い。
映画ばっかりは趣味が合わないと付き合ってもらえないことが
多いので、１人でふらーっと見に行ったりもしています。
便利になったもので、スマートフォンから何日か前に座席予約が
出来るんですね。わずらわしい窓口に並ぶことがなく、発券機で
チケットを発券して入口へ。
そして何を見たかの履歴も残ります。
あ、これ見に行ったな！と思い出したりして、なかなかよい機能
だと私は思っています。
タイトルにもしているので本題へ。
邦画作品を最近はよく見ます。
邦画作品を見ていると、見たことがある景色や今度行ったみたい！
と思わせてくれる景色が多く、新しい発見がありますね。
素敵な建物なども出てくると、見に行きたいな！！！
と思う事もあります。
洋画ですとどうしても世界が違うと思うのでなかなかロケ地巡りへ！
とはならないのですが、日本ですと案外身近であったりするので
旅行を計画するときにロケ地巡りも取り込むと面白くなったりしますので
お試しあれ♪
2015年10月02日
<No 180>
■良いランチと賃貸物件の関連性があるってホント？
神田多町２丁目においしいとんかつ屋さんができた！
駅前だけでなく神田駅周辺は食べんもの屋さんの
激戦区である。
その中で後発にもかかわらず、おいしい！
しかもかなりおいしい、とんかつが食べられる店！
「とんかつ三」である。
ところがこの店、内容を派手に宣伝していないので
メニューを見ただけでは金額で選ぶしか情報がない。
ランチも夜もメニューは
かつ重 980円 ロース定食（イ 1,100円）〜
（ハ 2,100円） ヒレ定食 1,600円の5種類しかない。
どんな肉でボリュームがどれくらいなのか写真もないので
ロース定食なら、とりあえず一番安い（イ）にするか、
ぐらいで選んでいる人が多いようである。
ところがこれがすごい！
肉のボリュームだけでなく部位によって（イ）〜（ハ）を
分けているとのこと。
（イ）はサーロイン、（ハ）はリブロースで
（ロ）はその中間くらい、どちらかというとサーロインに
近いとのこと。
サーロインのとんかつはかなりおいしいので
人気商品である。
ところが、（ハ）のリブロースは非常に柔らかく
「はしで肉が切れる！」ほど。
絶品！の部類に入るのでとんかつ好きなら
一度で唸るような肉質である。
最初、かつ重を食べて病み付きになったのだが
今日はヒレカツ重なる特別メニューを注文。
これがまたいい！
「こはん多め」などもできるので食べ過ぎに注意！
このような情報を店は宣伝していないのだが
この「控え目」がいいのかもしれない。
地元の人に浸透しつつあるおいしさ。
物件も同じである。
賃貸で最近退去して空きがでたばかりの物件。
まだ原状回復工事が終わっていないにもかかわらず
「内見希望」が続く。
場所がいいのか。
田園都市線、駒澤大学駅から徒歩３分。
日当たり良好で自由通りに面している割には
閑静な住宅街である。
駅にも近く、買い物便利がヒットしているのか。
良いかどうかの価値判断は借りる人が何を求めているかにも
よるので一概に言えないのだが、条件はいいのだろう。
物件名：東が丘１１番館3階（マンション・アパートの項参照）
「ペット希望の人にも応相談」なので
人気があるのだろう。
「応相談」とは相談可能という意味である。
大家さんから預かった物件なので、
気に入ってくれた人が「ここはこうしてほしい」
「この値段は少しどうにかなるのか」などの
相談が可能であるという意味。
もちろん出来る、出来ないは内容によるのだが
借りたい人にはこちらも本気で対応しますよ！