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2015年11月25日
<No 176>
■【収益物件について】≪２≫
【収益物件】を一つでも持っていると
資産が増えるばかりか、個人の収支が格段に良くなる。
そのため最近ではサラリーマンでも【収益物件】を
探す人が多いようだ。
そのような人たちがまず目を付けるのは
『利回り』であり、そのことだけに着目すると
あまり良い物件でなくても購入してしまうケースが
あるので注意。
ここまでは前回のお話。
さて今回は実例があるのでご紹介しながら
収益物件を検討してみたい。
※現在も販売中なので略称での掲載をご了承下さい。
「物件１」西武池袋線Ｓ駅（練馬区） 徒歩約１２分 約6000万円
約３０坪 木造２階建、1Ｋ８室（風呂トイレ洗面１室）
築年月１９９０年 建ぺい率50％ 容積率100％
接道 公道４ｍ
固定資産税 約8万円強/年
『現在満室稼働中』月額賃料約４４万円 年約５２８万円
『利回り9.0％』
「物件２」西武新宿線Ｍ駅（練馬区） 徒歩約８分 約6000万円
約３５坪 木造２階建、1Ｋ２室（風呂トイレ別）
事務所１室、車庫、築年月 平成２２年
建ぺい率80％ 60％ 容積率300％ 200％
接道 公道４ｍ
固定資産税 約9万円弱/年
『現在満室稼働中』月額賃料約２９万円 年約３４０万円
『利回り5.84％』
ざっと並べたので分かりにくい方もいるので
順次ご説明しましょう。
どちらの物件も、借地ではなく「所有権」である。
「借地権」についてはまた後ほど触れたい。
「所有権」とは購入したら、簡単に言えば
『自分のものになる』ことである。
だから購入後はいつでも好きなタイミングで売却が
できる。
さて今回の２例について、購入金額はどちらも
約6000万円弱で『満室稼働中』である。
これは現状の実績であって「想定利回り」とは意味が
全然違うことは前回簡単に述べた。
「想定利回り」や「予想利回り」などは
満室になるまで時間がかかるので「正しい利回り」とは
言えない。
現在満室というのは購入後「すぐに家賃が入ってくる」
という意味である。
どちらもすぐに収入になってローンによる購入の場合は
すぐにでも返済原資にあてられる。
だから現況「満室稼働中」物件は魅力的でもある。
まず「利回り」と「収入額」だけで考えると「物件１」を選んで
しまいがちである。
収入だけ考えても年間１８８万円も多い。
１０年間保有すると１８８０万円もの差額は大きい。
誰がどう見ても「物件1」のほうが優れているように見える。
金融関係に勤める方からすれば「利ざやをとる」感覚が
優れているので「物件１」に飛びつきやすいだろう。
現状で1％台の融資が受けられれば全額を借り入れで
購入しても利益が出る計算である。
（もちろん本人にそれだけ信用があるという条件が必要だが）
さて、内容を精査しつつ違う角度から考えてみたい。
まず坪数を比較すると約３０坪と約３５坪。
現状の土地代金が更地価格でいくらになるだろうか。
将来、建物が古くなって更地にした時の価格は
どちらが優れているだろうか。
路線価をもとに建ぺい率、容積率などが
影響するのと、坪数が多い方が売値が高い。
そして次に木造物件の耐用年数である。
１０年後もこの部屋の状況（劣化状況）、金額で
貸すことができているかどうか。
借りている人が退去した後の修繕費をいつも
見込んでおかなければいけない。
３番目に部屋の間取りなどである。
風呂とトイレ、洗面台が一緒だと業者間では「３点ユニット」と
いって、賃貸などでは、やや決まりにくい物件と
言われている。
つまり「今は満室だが空室のことも想定」した時に
新しい建物の方が有利といえる。
さて軍配は「物件２」かというと断定するつもりはない。
なぜかというと、不動産の場合は色々な事情があって
売却したり購入したりするケースが多いので
「その人の実情を考えて一番最適な物件はどちら」
との考え方を重視したい。
「どちらでもよいですよ」という人には「物件２」を
すすめるのか、という問いにはさらに考えたい。
年間収入が約340万円でよいですか。
10年間保有して購入代金の半分が返済できるのだが
逆の見方をすれば、10年で半分しか返済できない…
ここもポイントにしたい。
理想を言えば５年くらいで８割がた返済ができ
その後売却して利益が出るような物件がいいのだが…
『そんな物件があったら業者が真っ先に買う！』
それが実情のようである！
最近出回っている物件では「表面利回り」の高さに
引き付けられるのだが、よく見ると「価格が高すぎる物件」も多い。
これが「相場」ならば景気はいいのだろう。
このように考えてみると【収益物件】は
それぞれ特質があるのでいろいろな角度で検討することを
おすすめしたい。
個人の収支をよくする！
だから、不動産を取り扱って個人に
貢献できる業者でありたい！
2015年11月19日
<No 177>
■祐天寺にて。
日が落ちる時間も早くなり、寒くなってきました。
冬を感じますね。
先日、退去される方のお部屋の立ち会いのため、
祐天寺へ行ってきました。
早く到着したので、住宅の周りの環境を見てみよう！！！
ということで、周辺を散歩してみました♪
庭があるお家には鳥がたくさんいたのか、よく鳴いていました。
ある一定時間になるとピタっと静かになり、何があったのか！？
と思ってしました。（おしゃべりをしていたのでしょうか？）
そのお宅を過ぎると、可愛い猫さんが２匹、仲良く座ってました！
シャッターチャンスがうまくいかなかったので１匹しか正面でなくて残念。
仲良くくつろいでいました。
閑静な住宅街だなぁと改めて感じました。
静かで過ごしやすい環境だと思います♪
気になった方は是非、内見のご連絡を！！
ユースフル祐天寺No.2 208号室
東京都目黒区上目黒4-30-2
※現在原状回復作業中です。
次回、他の物件の周りをお散歩してみようと思いますので、
また改めて更新します(^O^)／
2015年11月06日
<No 178>
■【収益物件】について《１》
【収益物件】とは、そもそもアパートやマンションなどの
ように毎月賃料収入がある不動産を指す。
通常、賃料が「支払い」をかなり上回っていると
「良い物件」などと評価される。
ここでいう「支払い」とは、固定資産税、
修繕費用その他である。
アパート、マンションなどの他の収益物件には
借地権付土地を保有していて「賃料が地代を上回る」ならば
良い不動産といえよう。
これも毎月利益を生んでくれる。
アパート、マンションに話を戻すと
たとえばＡという業者が「売りアパート１棟」と
宣伝していたら必ず「利回り○○％」と書いてあるはずである。
一般に「収益物件を持ちたい」と考えている人のほとんどは
この「利回り」が高いものから順番に探しているようなのだが
ちょっと注意が必要。
まず「利回り」の本当の意味はご存知ですか？
「それぐらい知っているさっ！」といわれるように
計算の仕方はいたって単純
【利回り（％）：家賃収入年間分/物件購入代金×100】
ただし「想定利回り」と「利回り実績」では大きく意味が違う。
「想定利回り」とは読んで字のごとく
「満室になったら年間いくらの収入です」というもので
満室が保証されているものではない。
さらに現在満室というわけでもない。
あくまで「想定」なので「空いている部屋がいくつかある」
ことも今後は想定しなければいけない物件である。
あと「空室率○○％」などと記載してあるものはまだ
良心的でほとんどの物件案内の図面には記載されていない。
これに対して「利回り実績」とは現在居住中の住人がいて
家賃を払っているので年間収入が○○円入ります、という
物件である。
その年間合計金額を同じように物件購入代金で割ってみれば
単純な利回り実績がでる。
「想定」に対して「実績」である。
さてここで「利回りが高い方がよいのか」という
話に戻るのだが支払いの項目がいくつか
あることに着目して欲しい。
まず年間の家賃収入がいくらか。
人間は誰でも収入の計算は早い。
「家賃+共益費」×12
次に支払いの部として
修繕積立金（退去後に部屋を修繕したりクリーニングする費用）
固定資産税（所有している土地・建物にかかる税金。
額はほぼ固定なので計算しやすい）
仮に練馬区で30坪の「一棟売りアパート」の売値が5,400万円、
坪当たり180万円で、現在満室中。家賃の総額が年間421.1万円と
すると単純に7.8％で回っている物件である。
「8％近いからいいか」などと考えてはいけない。
ここから修繕費、固定資産税などを差し引いて
残った金額をもう一度5,400万円で割ってみることが大事。
支払いについては記載されていない！
これに空室などあろうものなら
利回りはどんどん下がる！
ただ実際に7.8％という物件は良い方に近いので
支払いを引いても手元に残るのはいい率だろう。
最近は「想定利回り4.5％」などが出回るようになったので
「実際にはどれくらいで稼働するだろうか」という
目を持ちながら、資金計画などを合わせて
考えることが大事である。
このような物件に遭遇したときに
購入するかどうかの決め手はどこに
あるのか。
プロが見極める大大きなポイントが
あるのだが、順次お伝えしたい。
2015年10月30日
<No 179>
■明日はハロウィン！
街中でもよくかぼちゃを見かけます。
明日はハロウィン本番ですね。
明日、明後日の休日には仮装をしている方々を街中で見かけることでしょう！
なにやら原宿や表参道でゾンビのフラッシュモブがあるとか……
出くわしたら怖いですが、遠目から見るのには面白かもしれません。
仮装…から連想して、お部屋も可愛くハロウィン仕様に模様替えしてみてませんか？
いつもと違う部屋で1日を過ごしてみると、またお部屋への愛着がわくと思います♪
賃貸物件だと、壁に傷が…と心配される方が多いと思います。
今手頃に100円均一ショップなどで飾れるものや窓ガラスや壁紙に貼って剥がせる
ウォールステッカーなどもありますので、プチハロィン模様替えしてみては
いかがでしょうか♪
我が家はディズニーで買ったかぼちゃのランプを飾ってハロウィン気分です♪
※写真は先月ディズニーで撮影したものです。
かぼちゃの写真…を探した結果、こちらの写真になりました笑
2015年10月23日
<No 180>
■肉の厚さ＜価格＜柔らかさ？
今回はとびきりの特選物件情報！
と考えていたにもかかわらず【箸で切れるとんかつ】を
体感してきたので、再び柔らかいお肉のお話！
この写真は決して昼前に見ないでください！
多町２丁目『とんかつ三』のリブロースに挑戦！
この店のメニューには『とんかつ定食（イ）（ロ）（ハ）』としか
書いていないので、初めて来た客は「一番安いやつ（イ）」などの
ように「とりあえず」簡単に決めている人が多いようだ。
だが、食べた後で「何だかおいしい」と口をそろえて言う。
それもそのはず、実は定食（イ）で使用している肉の部位は
サーロインとのこと。
そのことを知らないまま「何だかおいしい」という人が多い
のはもったいないなあ、もっと宣伝すればいいのに、
というのが前回のお話。
今回はジューシーかつ柔らかい（ハ）のリブロースに挑戦！
肉は群馬県産に続き岩手県産、コメは千葉県産のコシヒカリを使用。
岩手県も群馬県産同様柔らかさ、おいしさに差がないのか？
その前にもう一つの疑問を解決！
とんかつ定食（ハ）がリブロースで
（イ）がサーロインなら（ロ）はどこの部位？
大将が真面目に答えてくれた。
『（ロ）はその間です』
聞かなくてもよかった…
さて、肉全体のボリュームは変わらない。
まあ、ランチの価格が同じだからね〜
岩手県産も箸で切れるのか？
味も変わらなく美味しいのか？
箸で切ってみたのが冒頭の写真である！
柔らかい！
美味しい！
連発してしまった。
幸せ感絶頂！
これは紛れもなくとんかつ定食の上である！
当たり前か…